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Par Me N. PRISO Léon M., Avocat.
Imaginez la situation suivante :
Votre frère décède. Il laisse une maison. Il n’a pas d’enfant. Sa veuve souhaite vendre. Un autre membre de la famille a été désigné administrateur de la succession. Et vous apprenez que la maison pourrait être vendue.
La première réaction est souvent : « Qui a donné à cette personne le droit de vendre ? »
C’est la bonne question.
Mais pour y répondre, il faut d’abord revenir aux deux questions précédentes :
- Qui hérite ?
- Qui administre ?
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- Pourquoi vendre n’est pas simplement « gérer » ?
Parce que la vente modifie profondément la situation du patrimoine. Lorsqu’un immeuble est vendu, il quitte le patrimoine immobilier de la succession et est remplacé par un prix. La vente est donc un acte qui mérite une attention particulière. Il faut savoir : « Qui est propriétaire ?» puis : « Qui est habilité à disposer du bien ?»
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- Une veuve peut-elle vendre seule parce qu’elle est l’épouse du défunt ?
Pas nécessairement.
Le fait d’être l’épouse du défunt ne signifie pas automatiquement que la veuve est seule propriétaire de tous les biens successoraux. Elle peut avoir :
- des droits résultant du mariage ;
- des droits successoraux ;
- un usufruit ;
- ou d’autres droits selon la situation.
Mais chacun de ces droits doit être juridiquement identifié.
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- Un usufruitier peut-il vendre la pleine propriété ?
Il faut distinguer les droits. L’usufruitier dispose d’un droit réel sur le bien, mais l’usufruit n’est pas la pleine propriété. La propriété peut être démembrée entre :
- l’usufruitier ;
- le nu-propriétaire.
Cette distinction devient fondamentale lorsqu’une vente est envisagée. La question n’est donc pas simplement : « La veuve a-t-elle un droit sur la maison ? », mais : « Quel est exactement son droit sur la maison et lui permet-il de disposer du droit de propriété dans son ensemble ? »
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- L’administrateur peut-il vendre parce qu’il administre la succession ?
Là encore : pas automatiquement.
L’administrateur est chargé d’administrer dans les limites de sa mission. Il faut donc examiner :
- la décision qui l’a désigné ;
- les textes applicables ;
- la nature de l’acte envisagé ;
- les droits des autres successibles ;
- et, le cas échéant, les autorisations nécessaires.
Une simple qualité d’administrateur ne transforme pas son titulaire en propriétaire des biens successoraux.
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- Et si plusieurs héritiers ont des droits sur l’immeuble ?
La situation devient celle d’une indivision successorale, sous réserve de la qualification exacte des droits de chacun. Dans une telle hypothèse, un héritier ne peut pas nécessairement disposer seul de l’ensemble du bien comme s’il en était l’unique propriétaire.
Il faut distinguer : « la part ou les droits que possède personnellement un héritier » et « le bien immobilier dans son ensemble. »
Cette distinction est essentielle.
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- Que se passe-t-il lorsqu’un héritier s’oppose à la vente ?
Le désaccord ne signifie pas nécessairement que toute opération devient définitivement impossible. Mais il signifie qu’il faut déterminer :
- les droits de chacun ;
- le statut du bien ;
- la nature de l’opération envisagée ;
- les règles applicables à l’indivision ;
- et, si nécessaire, les modalités judiciaires de liquidation et de partage.
Dans certaines situations, le recours au juge peut devenir nécessaire.
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- Et si une décision judiciaire antérieure a déjà désigné un administrateur ?
Il faut revenir au texte de cette décision. Dans l’affaire MBETI, le jugement avait notamment désigné un administrateur et reconnu un usufruit à la veuve. Mais il faut éviter une conclusion trop rapide : « Puisque le tribunal a désigné un administrateur, celui-ci peut donc vendre les immeubles. » Cette conclusion ne découle pas nécessairement de la décision. Il faut savoir ce que le tribunal a effectivement ordonné et quelle était la portée de la décision.
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- Que peut faire celui qui estime que ses droits sont menacés ?
Il existe différentes voies possibles selon la situation. Lorsqu’une personne estime qu’une décision judiciaire à laquelle elle n’était pas partie porte atteinte à ses droits, la tierce opposition peut, lorsque ses conditions sont réunies, constituer une voie de recours.
Lorsqu’il s’agit plutôt de déterminer les droits des différents héritiers, une procédure relative à la détermination des droits successoraux, à la liquidation et au partage peut être envisagée.
Lorsque la vente est imminente et qu’un risque sérieux existe, d’autres mesures peuvent également être étudiées selon les circonstances.
Mais il n’existe pas une procédure unique applicable à toutes les successions.
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- Les 7 vérifications à faire avant d’acheter un bien successoral
Vous êtes acquéreur d’un immeuble provenant d’une succession ? Avant de signer, posez-vous au minimum les questions suivantes :
- Qui était le propriétaire du bien ?
Vérifiez les titres et documents disponibles.
- Qui sont les héritiers ?
Ne vous contentez pas de la déclaration d’une seule personne.
- Existe-t-il un jugement successoral ?
Demandez à le consulter intégralement.
- Que dit exactement le dispositif ?
Un jugement peut désigner un administrateur sans nécessairement lui conférer le pouvoir de vendre.
- Quel est le statut du conjoint survivant ?
Vérifiez s’il est héritier, usufruitier, copropriétaire ou titulaire d’autres droits.
- Tous les titulaires de droits ont-ils été pris en compte ?
Une vente réalisée sans tenir compte des droits d’une personne peut devenir source de contentieux.
- Le vendeur dispose-t-il réellement du pouvoir de vendre ?
C’est la question essentielle.
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- Et dans l’affaire MBETI ?
C’est précisément là que se trouve l’intérêt juridique du dossier.
Le problème ne consiste pas simplement à savoir si une veuve peut vendre ou si un administrateur peut vendre.
Il faut remonter plus haut :
- « Qui a des droits sur les biens ?»
- « Quels sont ces droits ?»
- « Qui est habilité à disposer des biens ?»
La vente n’est donc que l’aboutissement d’un raisonnement qui commence avec la dévolution successorale.
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EN CONCLUSION
Une succession ne doit pas être abordée en commençant par la question : « Qui va vendre ? »
Il faut commencer par : « Qui hérite ? »
Puis : « Qui administre ? »
Et seulement ensuite : « Qui peut vendre ? »
C’est cette progression qui permet de sécuriser juridiquement une succession.
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LE FIL CONDUCTEUR DE L’AFFAIRE MBETI
QUI HÉRITE ?
Déterminer les personnes appelées à la succession et leurs droits.
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QUI GÈRE ?
Identifier la personne chargée de l’administration et les limites de sa mission.
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QUI PEUT VENDRE ?
Vérifier qui dispose du pouvoir juridique de céder le bien.
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Un dernier conseil
Lorsqu’un bien immobilier dépend d’une succession, ne vous fiez pas uniquement à la personne qui se présente comme « héritier », « veuve », « administrateur » ou « représentant de la famille ».
Demandez à voir les documents. Un acte d’état civil, un jugement, un titre foncier, un acte de notoriété ou tout autre document successoral peut changer complètement l’analyse juridique.
Et lorsqu’un doute subsiste, il est préférable de faire vérifier la situation avant la vente plutôt qu’après.
Cet article présente des informations générales sur le droit des successions. La solution applicable à une succession particulière dépend des faits, des actes disponibles et des textes juridiquement applicables.